REITを買ってみよう

こんばんはクーです。最近ツイッターに流れてくる情報を見て、不動産投資信託に興味が出てきたので簡単にまとめてみました。投資の参考になれば嬉しいです。

不動産投資信託(J-REIT)とは？

REIT（リート）とは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略称で、投資家から資金を集めて不動産を運用して得た賃料収入等を元に投資家に分配する金融商品です。（中略）

EITでは基本的に利益の90%超を分配すれば法人税が課税されません。従って、利益のほとんどが投資家に分配されることになり株式と比べて高い分配金が期待されます。また原則として不動産の開発は行わず賃貸事業に特化している点から、一般の不動産会社に比べて収益が安定しています。

ここでJ-REITポータルから特徴をまとめてみました。

○一般の不動産投資に比べて小額から投資可能(2万円~８０万円)

○利回りが高い(3%~7%)

○色々な物件があって、リスクが分散されている

○インフレに強くて、低金利時代にマッチしている

×金利が高くなると運用が厳しい

×都市圏に物件がかたよりがち

×高齢化で人口が減っていく

×海外に比べて建物が古くなると賃料が低下しがち

です。いきなり土地や建物買うよりサラリーマンには向いていそう

次に不動産価格の重要な要因、国内人口推移を見て行きます。

主要都市の人口推移を国立社会保障・人口問題研究所よりピックアップしました。数字は切り上げて推移をみやすくしております。

場所　　　2015年→2030年→2045年

日本の人口(1億3000万人→1億2000万人→1億500万人)

東京都      (1300万人→1400万人→1300万人)

神奈川      (900万人→900万人→850万人)

愛知　　　(750万人→740万人→690万人)

大阪　　　(890万人→830万人→730万人)

福岡　　　(500万人→500万人→450万人)

と政令指定都市ぐらい大きいところですと今の人口の90%程度は維持しています。

ですがそれ以外の地方都市は20年間で70%程度まで人口が減る予想。やはり主要都市の物件が人口からみると安定です。

ではREITがどんな不動産を持っていて、どんな利回りなのかを学ぶ為にREITを２件程分析してみます。

・森トラスト総合リート投資法人(8961)

東京都心部のオフィスビルをメインにしたREIT。

主要施設は東京汐留ビルディング、ONビル、紀尾井町ビル。

利回り4.27%、稼働率99.5%、営業収益・株価・配当は横ばい

ESGに関する取り組みあり

・ 星野リゾート・リート投資法人(3287)

ホテルの開発・運営に加えて再生事業にも強みを持つホテル特化型J-REIT。森トラストとは対照的で地方に物件を多く持っていました。

主要施設はANAクラウンプラザホテル広島・福岡、ハイアットリージェンシー大阪、紀尾井町ビル、星のや　軽井沢。去年界アルプスを取得。

台湾やバリにも物件を保有(台湾は2019/2に開業予定)

利回り4.86%、平均稼働率80%前後、営業収益・配当は微増傾向。株価は減少傾向。

同じREITでも中身が全く違うので理解した上でバランスを考えて購入した方がいいですね。また今回は都心オフィス型と地方ホテル型という両極端なREITなのでここをスタートにして分析を進めていくのがいいかと思います。

個別REIT分析ももっと深く進めたい所です。

それは本日はここまでです。お読み頂きありがとうございました。