沖縄の民泊投資は失敗だったのか？

こんにちは！

株式会社REGATEの金城です。

この記事は過去に書いた記事を見直して今の意見を述べるという趣旨の記事です。

過去に書いた記事を今読み直すと全然違うことを言っていたり、

コロナが来る前の記事だったり。。。

これだけたくさん長い事あれやこれやと書いていると

今の感覚と全く違う論点になっている事が多いんですね。

そこでコロナ禍直前の2019年12月の記事を読み直して書き直してみた！という感じです。

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民泊廃止理由、「旅館業等への転用」がトップ

2019年の年末にこの記事が目に入り、民泊新法の影響が宿泊事業に与える影響について書いたんです。

2020年初頭からコロナによって旅館業や飲食業がたくさんの影響を受けました。
しかも2021年の半分を過ぎようとしている今もまだまだ先行きが不透明ときています。

そこで不動産業者や民泊に投資している人以外にはあまり知られていない（というかニュースにならないので）沖縄の民泊投資の現在の状況について不動産屋の視点で書いてみます。

※2021年6月時点の記事です

民泊の問題？

人口が減少してく中での空室（活用）対策や外国人観光客の増加による宿泊所不足の解消などを目標に政府がテコ入れをして促進してきた民泊制度。

元々はホスト（家主）が空いたお部屋などの遊休資産を活用すると言う制度でした。

繰り返しますが空いた物件を活用するのが一番の目的だったんですね。

ところが不動産投資家などの大量流入によって、ゲストの管理が行き届かない民泊物件が多発し近隣住民とのトラブルが絶えなくなりました。

よくある民泊トラブルとは？

どんどんと運営側（民泊投資家）に対しての厳しい規制が出てきて

その規制をかいくぐりながら「ヤミ民泊」が出てくる。

そこでさらに規制を強めた「民泊新法」を制定する。

という変なイタチごっこも始まってしまいました。

普及はさせたいが規制もしないといけないというカオスな環境でしたね。。。

ただ、この時点（2019年12月）では海外旅行客も右肩上がりに増え続け、宿泊所不足がもっぱらの課題でもあったので、
建築費などで多少無理をしても旅行者が増えるもんだから収支も合うという状態が維持できていました。儲かるから闇でもいいからと民泊をするという人も増えました。

また、一般的なアパートや戸建て賃貸のように月〇〇円で貸し出すよりも、日貸しで運営した方が数倍の賃料を産んでいたんですから投資家の流入は増え続けました。
設計の段階で一般的な賃貸物件を民泊物件に変更するという人もたくさんいましたね。

ところが2020年に始まったコロナのパンデミック。。。

インバウンド需要を狙った収益物件だった民泊事業は一気に奈落の底に落とされました。。。

ここで重要なのが元々の空き家を活用していた人は大きなマイナスはほとんどなく、プラスの収入が無くなっただけ。

一気に落とし穴に落ちた人は新しく民泊に取り組んだ人たち。

という大きな差が生まれました。

ここからは投資として民泊をした人にフォーカスしていきます。

民泊で失敗したという人が増えています

2019年までの問い合わせで

「このエリアで民泊できますか？」

といった民泊をこれから“始めたい”方のお問い合わせが増えていました。

2020年のコロナ禍に入ってからはこの問い合わせはぱったり消えました。

流行り物にはたくさんのよからぬ輩がついてきます。

民泊物件が儲かるという謳い文句で荒稼ぎをしていた業者さんもたくさんいます。

それに乗った素人投資家さんたちが青い顔をして右往左往しているのが現状です。

そんな中

「民泊物件を売りたいんですが・・・」
というお問い合わせは増えてきています。

「古屋をリフォームして民泊運営をしたが撤退したいので、リフォーム価格も上乗せして転売したい。」

と言う相談や

「簡易宿泊所にする設計で建てたが思ったよりも収支が良くない。損をしないで売りたい」

と言う相談も受けることがあります。

ここで注目して欲しいのが売りたいという人のほとんどが損をしないで手を引きたいという考えなんですね。

皆さん口を揃えて

「ここは立地が良くてこれから伸びるはずだ」

「今は少し厳しいだけでこれからの需要がめちゃくちゃあるはずだ」

「内装も豪華だから投資じゃなくて別荘で買う人がいるはずだ」

という前向きな理由を探して売りたがりますが。。。

「そんなにいい物件なら持っておいた方がいいですよ。」

っていうとすぐに怒り出すんで困っています・・・

一般的に民泊物件は「投資商品」です。

投資をするということは「儲けるため」に物件を買います。

不動産投資の基本は購入して貸し出して利益を得ます。
場合によっては安く買って高く売るという利鞘で利益を出します。

つまり、収支が破綻した民泊物件を
古屋購入費用+リフォーム価格で買う人はほぼいません。

普段なら地元の人間も近寄らない辺鄙な立地にリゾートの海外客をターゲットに建ててしまった新築の民泊物件は誰が見ても失敗したというのが明らかです。

これから不動産投資を始めようと思っている人が人が失敗した物件を買うわけないですよね？

早く現実を見ないと損が積み重なるだけなんですが・・・

民泊は失敗か？

さて、売り急いでいる人に怒られそうなので現状の民泊物件のリポートはこのくらいにしておきます。
現時点で売りたいと考えている人のほとんどは「失敗した」と考えている事がわかりました。

民泊新法を施行してから「収支が悪くなった」という声が増え、それに追い討ちをかけるようにコロナが世界を襲いました。

ここで少し視点を広げてみましょう。

コロナはまだまだ混乱を招いていますが世界中でワクチン接種が進んでいます。

沖縄の不動産市場では商業地を中心に海外資本が入り込んできていると聞きます。
 

「こんな時じゃないと手に入らなかった物件がゴロゴロしている」

というのが彼らの見方です。

国際通り沿いや国道58号線沿いなど、普段では出てこなかったような物件がたくさん出てきては買われていっています。

また、コロナが落ち着き海外旅行者が戻ってくると沖縄のインバウンドは以前にもまして盛んになると言われています。

また、民泊新法について言えばエアビーアンドビーのネイサンCSOは

「これまで日本の民泊はグレー（違法）だった。

新法によってルールが明確になり、これからかなり成長する」

といって今後の日本の民泊に投資を増進していくと述べていたようです。

コロナという未曾有の危機を迎えた沖縄の民泊市場。

今、我慢が出来ずに手放す人と

今だからこそ買い時だという人。

がいます。

沖縄の民泊市場は成熟する前にコロナによって吹き飛ばされました。
でもあのままコロナが来なければまだまだ成長市場だったと思います。

今の惨状を目の当たりにすると民泊の市場にたいしてはあまりプラスの意見が聞こえませんが、リゾート地としての沖縄の魅力はいまだに衰えていないところを見ると民泊が失敗か成功かというのを論じるのはまだ早いのかな？とも思います。

今回の記事の結論は民泊はまだ失敗とは言い切れない？という事です。

散々引っ張っといて内容が薄くてすみませんｗｗｗ

あ、断っておきますが私自身は民泊投資をしたいという人に物件を勧めるつもりはありません。だから投資に興味があると問い合わせをもらっても何も期待に答えられないのでご容赦くださいｗｗ

弊社は沖縄の南部を中心に実需（住宅）の取引をメインとしています。
だから好き勝手にあれこれ言えるんですｗｗｗ

なんだかよくわからない感じになってきたんで終わります！

では～

HPでは不動産に関することとか沖縄の不動産あるあるについてのコラムを公開しています！
ご興味がある方はそちらもお読みください♪
沖縄不動産事情など→REGATEコラム
不動産仲介奮闘記→REGATEコラム