不動産の闇　解説編①

こんにちは。Ogaです。

前回は以下の記事で安易に不動産投資を初めてはいけない事をお伝えさせて頂きました。

簡単ですが複数回に分け解説していきます。

不明点やご意見などございましたらコメントお願いいたします。

①　節税

節税は年収が高い人ほど効果が出ます。特に医者や弁護士の方は年収の高い方が多く、銀行からの評価が高いため融資も簡単に受けられます。

確かに毎月赤字、すなわちマイナスキャッシュフローでもこの様な方は、節税効果でプラスになってしまいます。

でも考えてみて下さい、同じ節税効果が得られるのに敢えて「赤字」を選択する必要ありますか？

投資においてプラスになる事は、必須であると思います。

不動産は売却して初めて利益が確定します。売却益をとる事をキャピタルゲインと呼びますが、赤字物件をプラスで売り抜くにはなかなか難しいです。2013年頃までに購入していた方は、上昇に上手くのれ売り抜けた人も多いと思いますが、再現性が低いと思います。

「毎月赤字でもプラスになる」には惑わされないで下さい。

また、固定資産税が発生することも忘れないで下さい。隠してくる、敢えて触れない業者の方も多いです。

②　老後年金

こちらはまず考えて頂きたいのが、30歳、35年ローンで買ったと仮定しましょう。

65歳を迎えた場合、マンションも同じく歳をとります。

築年数35+α

リフォームを途中でしたとしても同じ家賃が入ってくる事は難しいと思います。

家賃を下げずに入居率を保つのは難しいでしょう。

修繕積立金や管理費も上昇しているでしょう。

固定資産支払い後の年間CFをシミュレーションしてみて下さい。

老後収入がない場合は節税効果もほぼ得られません。

（戸建ての場合は修繕費となります。また土地が残るため土地を売却する手段も取れますがマンションの場合はかなり価値が下がっています）

サラリーマンにとってローンが組めるうちは、買い直し等をした方が賢いのでは？

その間にためた現金を利用し、更に収益率が良い一棟物件に進んだ方が賢いのでは？

と考えております。

今回はここまでとさせて頂きます。

次回予告

〜不動産投資の闇　解説編②〜

コメントの状況に応じて予告が変更される可能性がございます。