沖縄の軍用地投資について

こんにちは～。

株式会社REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは

軍用地投資について

です！

過去にもHPで書いていた内容をリバイバルします。

コロナのせいで在宅ワークも増えたと思います。

そのせいで残業代が確保できなくなったお仕事もたくさんあるみたいですね。

そんな中で副業をして本業以外の収入を作りましょう！系の広告が溢れだしました。

株、FX、NISA、投資信託、暗号通貨。。。

世の中のたくさんの投資手法をアピールする書籍や広告が溢れました。

でも「投資は怖いな～全財産失う人もいるっていうし・・・」と足踏みをする人も多数。。。。

その中で「不況に強い不動産投資！！！」という誘い文句に惹き寄せられて、
不動産に注目をした人も増えているんですね。

更にさらにこの不動産投資を調べていくと

・お手軽にできるワンルーム投資
・好立地の分譲マンションで高賃料
・築古戸建てをリノベーション
・古い木造アパートが狙い目
・駐車場運営や貸し倉庫
などなど・・・・

不動産投資ってかなり細かい項目に分類される事を知ったと思います。

不動産投資は遥か昔からある投資手法でたくさんの魑魅魍魎たちが毎日のように物件を探しまくる世界です。

実は不動産は素人には向いていない投資手法なんですが、手数料だったり商品の価格だったり、業者が得られる利益だったりが高額なので、いつの世も広告で溢れかえるし、素人を狙う悪い輩も常に存在しています。。。

物件の立地。築年数。管理会社選定。サブリース。。。
色々と素人ながらに調べても難しすぎるんですね。

素人には本当に向いていない投資なので明確な正解が見えない。
そこにプロの営業マンがあの手この手で素人に買わせるのが不動産投資の入り口です。

そのおかげで自分で買ったのに「騙された！」「損した！」って騒ぎだす人もたくさん出てきましたｗｗｗ

前置きが長くなりました・・・

そんな素人さんが「不動産投資って怖いな～怖いな～」と迷っていると

おや？なんだこれ？え？沖縄の？ん？やった！見つけたよいい投資手法じゃん？？？

管理も要らず、築年数も立地も考慮しないでいいじゃない♪用途地域も考えないでいいの？？まじサイコー！

という事で簡単にできる不動産投資の手法として最近めちゃくちゃ注目を集めています。

↓参考記事

【沖縄軍用地投資】地代は年々上がり、管理不要！県外富裕層にも人気

そこで

最近増えてきたこの軍用地についてもう一度皆さんに解説しようと思い筆を執りました。

軍用地、気になるな～。

勧められているけど大丈夫かな～。

実際どうなんだろう？

という今から始めるにあたって検討している方に向けた内容となっています。

軍用地って？投資商品？安全？怖い？

軍用地とは軍だけでなく自衛隊基地や空港、その他関連施設で国に賃貸して定期的に「地料」をいただける土地全般を指します。

沖縄県以外では軍関連の施設は国が保有している事が多いらしく、個人での保有率が多い沖縄に於いて、沖縄独特の投資手法として注目を集めるようになりました。

まずは軍用地は投資商品として成り立つのか？という点で見てください。

「預貯金」＞「軍用地」

「国債」≒「軍用地」

「株式」＜「軍用地」

「為替」＜「軍用地」

という感じです。

値動きや暴落性を考えると比較的安全資産の類だと思います。

安全資産なので利回りという観点からみると低くなってしまいますが、少しづつ「地代（収益）」が上がります。

買った時よりも少しづつもらえる収益が増えていく。
しかも国が支払ってくれる。（日本国の税金から払ってくれます。）

日米地位協定の変更とか土地の返還が無ければ毎年確実に収入が入ります。

国が地代を払ってくれるので比較的安全な投資商品といえますね。

また、一棟アパートや区分の投資物件のような他の不動産投資と比べると

購入した後は基本的に何もしなくてもお金が入ってくるので楽な投資手法であることは間違いありません。

軍用地はどちらかというと国から得られる賃料収益を目的とした商品で
「地代を土地を介在してもらえる権利」だと考えているので、不動産投資として一括りにするのはどうなんだろう？というのが私の見方ですが。。。

これを不動産投資と言い張るのなら軍用地投資は

「一番簡単な不動産投資」といえると思います。

◆軍用地の価格の決まり方

軍用地も通常の不動産と一緒で需要と供給で価格が上下します。

ただ軍用地の価格の判断基準は一般的な不動産よりは明確です。

軍用地の売買価格を決めるのは「倍率」といって「一年間の地料×倍率＝売買価格」という図式で算定されます。

倍率は一律ではなく

「返還予定の有無」

「返還後の跡地利用の決定の有無」

「もらえる地料」

「場所」

など様々な要因を織り交ぜて決まります。

例）2019年取引事例より

那覇空港滑走路　60倍  

嘉手納基地滑走路　62倍

普天間返還予定地　43倍

陸上自衛隊与座基地　55倍

年間地料が100万円で倍率が50倍なら5000万円という感じです。

上記は参考です。同じ基地でも場所や地目が違うと倍率が変化しますので具体的な査定をご希望の方は以下よりご相談ください。

不動産のご相談

また、ここ数年の間に高騰してきている沖縄の土地取引価格を受けて

「軍用地も高くなりすぎでバブルだよね」という声も聞こえてきました。

コロナ禍のように混乱した市場の時には金などの安定資産にお金が流れます。

軍用地も比較的安定資産という点で値上がりを続けていますが、今後の動向は雲行きが怪しくなりかけている印象です。

軍用地のメリットとデメリット

軍用地のメリットとは？

先ほど述べた安全資産という点以外のメリットを挙げると。

・不動産なので銀行融資が受けられる

→これが一番大きいのではないでしょうか？株や債券を買うときに銀行は融資しませんからね。でも融資を受けると融資の金利と相殺され利回りはほぼなくなります。

・返還されても土地が開発されて地価が上がるケースがある

→那覇新都心地区などが代表的ですが返還された後に売却し大きな利益を上げた人が大勢います。最近ではキンザーや普天間地区がこれに該当しそうです。

返還跡地が開発される場合、開発が完了して供用開始をする時まで地料を受け取れるという場合もあります。

・預金や国債よりも利回りが高い

→現段階では平均すると約2.3～2.6％くらいの金利計算になります。

売買価格（倍率）が高騰しているので今後は利回りは下がっていく見通しです。
また、融資を受けると利回りはほぼ銀行金利に吸収されてしまいます。

・経済変動の影響を受けにくい

→投資商品としてこれは魅力的ですが、コロナの変動は想定外なのでどう転ぶか注視しています。
昨今通過した土地規制法案についても何かしら影響が出てくるかもしれません。

・相続不動産として子供たちを困らせない

→軍用地は共有持ち分での売却が可能です。戸建てや畑を相続するよりもお子様による相続トラブルは少なくなります。

逆にデメリットは？

デメリットはほぼないと言われがちですがローリスクでありノーリスクではありません。

強いてデメリットを上げるなら以下の点でしょうか。

・換金したいときに手間と時間がかかる

→一般的な不動産よりは売りやすいのですが、

どうしてもすぐに現金が欲しいときは少し時間がかかってしまいます。

・売買価格下落のリスクがある

→先に述べたように倍率で価格が決まります。

この倍率は経済不安や情勢などで前後しますので購入時の倍率が維持される保証はありません。

軍用地はインカムゲインが少ないので下落相場の時は売却時に損をする可能性が高くなります。

・場所によっては返還されてしまい地料が入らなくなる

→嘉手納基地の滑走路や弾薬庫などは返還されにくく、自衛隊基地、那覇空港も返還の可能性は低いと言われています。

稀に敷地の大半が森になっていたりして利用する必要が無くなった基地の端っこなどが返還されてしまうケースがあります。軍用地を購入するときは場所も確認しましょう。

軍用地を買うかどうか？

「通常の不動産投資よりもメリットが大きいようなので軍用地を買った方がいいのか？」

という相談もよく受けることがあります。

こればっかりは人それぞれで何とも言い難いのですが、、、

私の見解として

「しばらく使う見込みのないお金を軍用地に変える」

というのが最適解かな～と考えます。もともとの利回りが低すぎるのでローンを組んでまで投資商品として買うものでは無い気がします。

「使わない土地や建物があって売ってもいいが現金が欲しいわけでもない。今後どうしようか？」

という贅沢なお悩みの方もたまにいますが、空き家や空き地は固定資産税がかかるし管理も大変です。

売却したお金でそのまま軍用地を買うという資産の組み換えをする方は増えてきています。

上記のように余剰資産の運用という目的であればお勧めかな。

また、買った方がいいという人も稀にいます。

いわゆる相続対策ですね。

先ほどの組み換えと被りますが

1.「土地や建物を所有していて使う予定がない」

2.「相続の時に残せる資産が自宅しかない」

3.「子供や孫など相続人が二人以上いてうまい分け方が思いつかない」

この三点が当てはまる人は土地建物を売却して軍用地に資産替えをした方がいいと思います。

※信託などいろいろ手法はありますが今回は難しい話は省略します。

一般的に土地や建物は相続して共有の持ち分になってしまうと、いざ売却したいときにトラブルしかおきません。

不動産の共有はトラブルの元と言われるくらいです。

軍用地は共有でもその持ち分だけを売却することが可能です。

そのため相続後の子供たちの争いが起きにくいという利点があります。

あと、軍用地投資をする上でキャピタルゲインを狙うつもりであれば別の投資をお考え下さい。

軍用地投資はあくまでも長期運用、資産形成の一部なのでキャピタル狙いでは大した利益も見込めません。

あくまでも長期投資。相続対策がメインの投資術です。
短期間の売買で稼ぐ商品ではありません。

業者の選び方と探し方

ちなみに軍用地の売買はどの業者に任せても基本的に売れる価格やスピードは変わりません。（買取だと早く売れますが安く売る事になります）

専門業者さんだから高く売れたりするということもありません。

軍用地の売却や購入は安心してお任せできそうな業者さんに任せるのが一番です。

ただ、どの業者にも共通しますが
「表に出してないいい情報をください」
と言っても門前払いされておしまいです。

新規の顧客よりも既に何度も取引のある顧客が優先されるので、未公開物件をいきなり新規客に紹介する業者は居ないとお考え下さい。

軍用地の探し方

軍用地の探し方は沖縄の独特なポータルサイトがいいと思います。

うちなーらいふ

Goohome

上記サイトの「土地」か「その他」に掲載されます。

価格が高いのか？安いのか？

という目利きに関しては毎日のように売り出し事例を追いかけるしか身に着ける方法はありません。

あと、お得な安い新着情報は一時間も経たないうちに掲載から落ちます。
軍用地に限らず不動産を探すのは探すエリアと売られている物件の相場を把握する事が何よりも大切です。

また、いい（安い）物件の場合はポータルに出てくる前に業者間や旧来の軍用地主の間で売買が完結するのでお得商品をネットで探すのは至難の業かもしれません。

最後に

今回は軍用地投資について検討し始めた人に向けての記事でしたが参考になりましたかね？

投資は自己責任。

あくまでもこの記事の内容は参考程度にしてください。

軍用地だけでなく沖縄の不動産のことならお気軽にお問い合わせください。

では～

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沖縄不動産事情など→REGATEコラム
不動産仲介奮闘記→REGATEコラム