住宅ローンか賃貸、どっちが良いか考えて見た（後半）

IOST
2022/08/10 11:24

前回の続きを進めていきます。
ローンが有利になるたったひとつの条件については前半をご確認下さい<(｀･ω･´)

後半ではローン（購入含む）か賃貸かの判断材料となる人生のイベント等についてまとめていきます。

■引っ越しする可能性について
賃貸と比べて持ち家の場合、簡単に引っ越しをすることができません。引っ越しの理由は様々ですが、特に「単に住まいを変えたくなった」といういわゆる飽き性とでもいうのか新しいもの好きとでも言うのか、自分の性格がこれに当てはまると認識しているのであれば賃貸が無難と言えるでしょう。
・仕事の転勤
・近隣トラブル
・子供の学校区域の配慮
・子供の人数、配偶者側を含む両親の受け入れ
・単に住まいを変えたくなった

仮に持ち家を持っている状態で引っ越しをする場合、引き続き持ち家であればローンの借り換え（不動産の買い替え）、賃貸に変更する場合でもオーバーローン（不動産価格＜ローン残債）になっている場合は引っ越しを契機として多額の支出を覚悟しなければなりません。

持ち家の場合、圧倒的に引っ越しに掛かる労力等がでかいという認識を持ちましょう。

■同居する家族の人数について
一戸建てなのかマンションなのかで変わってくる部分ですが、子供2人と配偶者、自分を入れて最大4名くらいのプランを持つことが多いとは思いますが、3人目以上が生まれたり、将来的に両親（配偶者側含む）の受け入れが出てくるなど人生にはイレギュラーがつきものです。
さすがにイレギュラーなものを気にしすぎても仕方ないですが、少なくとも引っ越しが発生しないように家族の人数については購入前に嫁さんと共通認識を持っておくべき事項ですね。

また、言い出せばキリがない論点ですが、いくら子供の人数を想定していても子供がいつの時点から巣立っていくのかもなかなか読めるものではありません。

有名スポーツ校への進学、特待生などで高校生から下宿する可能性までありますし、就職しても実家通いの可能性もあります。子供2人を想定して4人家族で暮らしていたとしても、本当にその４人用のマイホームが活躍するのは購入から２０年程のことで、後の３０年以上は広さという意味では持て余す可能性があるのです。

家というのは使わなくても汚れます、劣化します。
夫婦で住むにちょうどいい賃貸物件に移ろうと思ったときに待ち受けているがオーバーローン状態（資産価値＜ローン残債）である可能性を考慮すると資産価値を考慮した物件選びがいかに重要かわかります。

■相続する予定があるか
両親が亡くなった場合、1次相続の時点では配偶者（父がなくなった場合の母）が居住用物件を相続し、引続き居住することが多いですが、2次相続が発生した場合は空き家になってしまいます。

基本的に空き家になった場合は収益化できるような立地であれば良いのですが、基本的に老朽化していることが多いので賃貸収入を得るには大規模修繕が必要になってくることが多いです。

となるとそんなことをして投資資金を回収することを考えた場合、普通に譲り受けた居住用物件に簡易なリフォームを掛けて住むのが使い道としては一番手っ取り早いのです。

ローンか賃貸か？で比較した場合の賃貸パターンのデメリットの一つに高齢になったときの賃貸審査や年金が足りるか問題がありますが、将来的に相続で持ち家を手にする可能性があるのであれば現役時代は賃貸のメリットを享受し、老後は持ち家のメリット（ローン完済後はランニングコストが少ない）を享受するという選択肢も見えてきます。

■住宅ローン控除を受けることができるか
税制が変わりメリットが超絶落ちてしまいましたが、まだまだ住宅ローン控除が使えるのであればそれなりに資産価値が維持できそうな物件でかつ頭金がたくさん用意できるのであれば買い替え（引っ越し）にも耐えうるので購入の判断材料になります。

改正前は１％を超える控除もありましたので実際の金利との差額がむしろ利益になるというローン組得のような状態が長いこと続いていました。

キャッシュがたんまりあるのにわざわざ満額ローン控除受けられるようにローン組む人がゴロゴロいましたｗｗ

適用できる所得上限や面積要件についても渋くなってしまったので気になる方は国税庁のＨＰをご確認を！

いかがでしたでしょうか。最後の項目として資産価値が下がりにくい物件選びのポイントを２点お伝えしたいと思います。

■マイホーム選びは住まい探しではなく資産形成・投資だと思え！
はい！一番目に一番重要なもの、心構えを持ってきましたｗｗ
何をおいてもこのマインドが大事です。ピンと来ない方は下記のようなことが起きたら人生勝ち組だと思いませんか？

・ローンでマイホームを購入　
・予想外の転勤で家族で引っ越しすることに
・物件の価値を確認したところ購入時よりも値上がりしていた
・売却しても良し、賃貸に出しても良しだが次の住まいの家賃をこの物件の家賃収入で賄おうと決意し、賃貸に出した
・結果、値上がりした物件ということもあり家賃収入から引っ越し先の家賃とローンを払っても少し残るくらいの状態となった。
※ローン物件を収益物件で貸出する場合、取引銀行に確認して下さい。

そんな上手いこといくか？？と思うかもしれませんがこれ実話です。
売却してもローンが残るパターンと比べたらもう天と地の差がありますね。

つまりはそういうことですｗ資産形成、投資だと思って購入するかマインドがまず大事なのです。

■その地区の開発状況・見込み、利便性を見ろ！
はい！もう一つも当たり前のもの来ました。あれでしょ？駅ができるとかリニアとか学校ができるとかそういうことでしょ？と思われるかもしれませんがそのとおりですｗｗ

物件価値を維持するには当然、その場所が現状維持ではなく開発される、つまり人口が増加傾向にある必要があります。

実は駅の開発などはメディアで取り上げられるような段階に来ても意外と地価はすぐに値上がりしておらず、きちんと開発の時系列に連動して上がっていくことが多いのです。

山手線で５０年ぶりに新しい駅が誕生（高輪ゲートウェイという名前にひと悶着あったやつですｗ）しましたが、コレほどのビックネームでもまだ地価は全然上がりきっていないと言われています（投資は自己責任でｗ）

2027年リニア開通（延期が濃厚な状態）など含め大規模複合開発が進められていますが段階を経て地価が上がっていく見込みと考えるからこそ、先見の明があり、資産を保有している人たちは居住目的じゃなくタワーマンションを買い漁っているるのでしょうねｗ（想像以上に凄い買われ方されてるんですよこれｗ）

まぁこの投資的な動き自体に問題が無いわけではないですが、資産価値を維持する物件を探すことの裏付けとしては十分な反復した歴史が存在していると言えるでしょう。

以上になります。

本編では触れませんでしたがＡＬｉｓらしいことを書くと、Ｗｅｂ３の時代においてはもしかすると都心部に住むメリットが大幅に下がり、家賃や物件価格が安い地方に人気が出る可能性が少なくないとも思います。

現にテレワークで月数回出張扱いで出勤にしている企業も出てきていますので、メタバースの普及などによって体は田舎、頭は仮想空間というのがスタンダードになることに違和感はありません。

ですが、そうなった場合においても都心部とまで言わなくとも３大都市の人口が地方に吸い込まれて激減するかと言われると全くもって現時点で私の頭のなかではそもまでのイメージができません。