沖縄の外人住宅投資

kinjotakashi
2021/07/01 07:58

こんにちは～。

株式会社REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは

外人住宅投資について

です！

先日の軍用地投資の初心者向けの内容の外人住宅パターンですね＾＾

沖縄の軍用地投資について

注意しときますが今回も前回と同様に玄人向けの情報はほぼありません。

ですが、外人住宅の投資物件の取り扱いを積極的に行わない立場にいる私の視点から、屈託のない意見を書き記そうかと思います。

外人住宅の投資家の方々からすると突っ込みどころも満載かもしれませんがご了承ください

m(_ _)m

外人住宅とは？

沖縄独特の不動産投資術「外人住宅」。

アメリカ軍人、軍属の方向けの賃貸不動産を総称して「外人住宅」といいます。

「外人」というとなんか昨今だと差別的なニュアンスに聞こえますが、一般的に外人住宅という通称なので細かいことは気にしないでください。

外人住宅の形式は
新築の一戸建て
築古の平屋建て
マンションタイプの集合住宅
区分マンション
など様々です。

主な所在は宜野湾市、北中城村、読谷村、沖縄市、北谷町、うるま市が中心で沖縄本島の中南東部の海岸近くがメイン。

理由は軍の方が住むので米軍基地が近くないといけない、、、という至極当たり前の理由です。

場所についていえば海が見える事も重要な条件になります。

アメリカは国土が広いので沖縄に赴任してくるまで海を見たことがないという人も多いらしく、コンビニなどが遠く生活が少し不便でも海が見えるだけで人気物件になったりします。

生活も便利で海も見える（近い）北谷町は最高の立地と言われていますね。

外人住宅投資は同じ軍関連の不動産投資の中でも軍用地投資と違って

「軍関係者が直接住む」という賃貸投資の面が強いです。

なので軍用地のように管理も要らず空室リスクもないというようなお手軽投資ではありません。

軍検ってなに？

また、軍検と呼ばれる検査をパスした物件のみが外人住宅として貸し出すことを許されます。

この軍検で見られるのはこんな感じ。

・地域/場所/立地

・建物の大きさ/面積

・部屋の数

・バス、トイレの数

・家電の用意

どのクラスの軍人さん（軍属含む）に貸し出すかでも軍検の内容は変わってきます。

一番下っ端の軍人さんで16万円〜
基地司令クラスの大佐とか高級幹部なら40万以上って感じらしいです。

このほかにも物件によっては細かい条件などが付いてくるようですがググればどんどん出てくるので省略します。

外人住宅の特徴

上記の軍検を通す以外にも細かい条件として私の知り合いの案件をご紹介します。

家賃40万以上の物件をいくつか所有されている方のケースです。

※たまに私の外人住宅はそうじゃない！って息をまいて食いつきまくる人もいますが、あくまでも私の知り合いの一例です。

・補修修繕が大規模

外人さんたちは日本人と違って大雑把な使い方をする人が多いらしいです。
なので退去などの修繕が大変だとか・・・
カビを放置したり、床が水浸しで抜けていても何もしなかったせいで腐食したり・・・

・設置する家具家電は大型の外国製が好まれる

日本製に比べて高いですし、修理も高額・・・

・大型犬飼育可能も承諾する

原状回復が大変・・・

・大きめの駐車場必須

やたらでかい車とスポーツカーが大好きです

などなど通常の賃貸物件と比べると入居者にとってこれでもかというくらいの好条件が揃うことが多々あります。

また、多くの物件で退去の原状回復の際に揉めるいうのが日常茶飯事らしいです。

外人住宅に投資する場合

外人住宅として貸し出す場合、外人住宅仕様にするため広めの間取りにするなど一般の賃貸住宅とは比べ物にならないオプションを付けます。

一般的な賃貸アパートを建築する場合はできるだけ戸数を確保するためにギリギリの広さを狙いますよね？設備の方もバカにならなので必要最低限の設備にするのが一般的です。

でも外人住宅は広く贅沢に作るのが基本中の基本です。。。

また、初期投資のコストを抑えるという不動産投資の基本とも逆行しますｗ

では、なぜこんなに多くの負担をしてでも外人住宅投資をするのか？という点ですが

「家賃が高いし滞納がない」

これに尽きます。

沖縄県内で外人ではない一般の日本人に3LDKを貸し出す場合、

平均して6〜7万円の家賃設定となります。

外人住宅の場合、下っ端の兵隊さんのシングルでも安くて16万円～と一般賃貸と比べると倍以上の差が出ます。

先に述べたように幹部クラスなどの高い案件では40万円を超えることもあります。

ちなみに高額の賃貸を狙う場合はそれなりのグレードの広さと設備が求められます。

部屋の大きさやベッドルームの数、トイレ・バスの数なども比例して大きく多くなります。

また、外人住宅の特徴として軍属の方が直接家賃を支払うのでなく

「国」が賃料を補助してくれるので安定収入が確保できるという点です。

家賃の未納率が限りなく低いという点もメリットですね。

外人住宅投資のデメリットは？

さて、賃料が高く家賃の未納率が低いという魅力的な投資術。

沖縄では一般的なアパート投資をしようとしても、県民の平均所得が低く高い家賃が取れません。

ならば「みんな外人住宅がいいじゃん！」ってなりますよね？

でも、あくまでも投資です、利回りがいいということはデメリットもしっかりとあります。

・異動の時期（9月ごろ）を逃すと次の移動時期までなかなか決まらない

・3年くらいでほぼ退去するので長期定住が難しい（例外あり）

・銀行の融資が厳しくなっている（利回りで最低でも7％は求められます）

・米軍の方針などによって人員削減や基地外の居住制限など不測の事態も起こりうる

・賃貸管理の業者（エージェントと言います）の管理手数料が高い

などなど。。。

2013〜2015年くらいだったかな？時期があやふやですが。。。

米軍の方針で基地外居住者（外人住宅利用者）を基地内に戻すような動きがあり、

外人住宅の空室物件に掲げられる「FOR RENT」の垂れ幕がそこら中に溢れた時期がありました。

住む人（需要）と物件（供給）のバランスが崩れてしまい

「外人住宅投資は終わった」

みたいな風潮になってしまって、損切りをしてでも売るオーナーさんや少しでも補填しようと一般（軍属以外）賃貸にまわすオーナーさんも出てきました。
この一般賃貸に切り替えた人は毎月の赤字との戦いです。入居してもらっても赤字なんです。。。だって収支は16万で組んだのに一般に貸すと最高でも8万くらいでしか貸せないんですから・・・

トランプ大統領が就任後に米軍を日本から引き上げるとツイッターで呟いたりしたのも市場に混乱を招きましたね。。。

ちなみにこの時に逆張りをして売り物件を買った人たちはかなり収益を出したらしいです。

ここ数年はまた外人住宅の投資が再注目されてきて盛んになってきた印象ですが、結構早いサイクルで浮き沈みしている印象ですね。

今回のコロナの影響が出てくるのは今からだと思いますが、今のところあまりいい雰囲気ではなさそうです。